文/ 宏远问智  总经理  首席咨询专家  戴智江

      2013年9月和10月，中国国家主席习近平在出访中亚和东南亚国家期间，先后提出共建“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的重大倡议，得到国际社会的高度关注，“一路一带”战略构想的提出，也正式拉开了我国进一步持续和均衡发展的序幕！

    “丝绸之路经济带”将会给地区性的房地产企业、专业化房地产企业（以产业地产公司为主）等都带来了历史的机遇，房地产行业将在这样的国家战略下迅速分化。那么“海上丝绸之路”对房地产行业的影响和冲击又是如何呢？

     2013年10月3日,中国国家主席习近平在印度尼西亚国会的演讲中提出:“东南亚地区自古以来就是‘海上丝绸之路’的重要枢纽,中国愿同东盟国家加强海上合作,使用好中国政府设立的中国—东盟海上合作基金,发展好海洋合作伙伴关系,共同建设21世纪‘海上丝绸之路’。”21世纪海上丝绸之路重点方向是从中国沿海港口过南海到印度洋，延伸至欧洲；从中国沿海港口过南海到南太平洋，以重点港口为节点，共同建设通畅安全高效的运输大通道。

     从国家对“海上丝绸之路”的整体规划来看，海上丝绸之路上有众多港口建设和旅游开发的机遇，对房地产行业来讲提供了一个巨大的发展机遇和平台。

     从港口建设来看，一般都会带动当地的产业升级甚至再造新城，“港产城一体化“是典型的发展模式，以港口建设带动产业升级，以产业升级带动城市建设，在这种情况下，拥有港城建设或者产城建设一体化经验的房地产公司将迎来黄金的发展机遇；从旅游资源来看，海上丝绸之路上分布大量的以海洋、海岛为主题的旅游胜地，对于这些旅游资源的升级开发，建立以旅游、度假为核心的旅游地产同样是房地产公司面临的重要机遇。

     当然，我们也要看到要想获得“海上丝绸之路”带来的发展机遇，对房地产企业来说同时也提出了极高的要求。

     首先，“港产城一体化”发展模式的基础是港口建设，也就是说房地产企业的发展速度、规模与港口建设的进程息息相关。而目前国内与专业的港口建设公司有深入合作的房地产公司数量非常少，绝大多数房地产公司缺乏相互配合的经验。

     其次，海外开发的经验将极大制约房地产公司真正的走出去。2014年我国海外地产的投资总额仅为164亿美元，即使今年突破200亿美元，真正拥有海外开发经验的企业同样数量极少，这也将极大的限制我国房地产企业海外拓展的速度。

     第三，虽然我国国家实力在不断攀升，今日的也门撤侨更是让我们感受到了国家实力带来的荣誉。但是同样可以看到，对海外企业、务工人员的保护仍然存在大量的问题，这依然是制约我国房地产企业走出去的重要因素。

     第四，我国绝大多数房地产企业都以住宅开发核心业务，整体在旅游、港城、产城等业务模式上探索不足。即使拥有了相关经验的企业也 由于国情的不同难以将国内经验和模式进行完全复制。

     从上述的分析来看，宏远问智认为“海上丝绸之路”将给我国房地产开发企业带来难得的历史机遇，但是抓住这样的历史机遇对房地产企业而言同样面临着巨大的挑战，我们认为，在“海上丝绸之路”进行拓展的企业将出现几种较为典型的发展模式。

     模式一，拥有港城建设经验，特别是海外港城建设一体化的企业将成为第一批发展的核心企业。此类企业以中交集团为典型代表，中交集团作为“海洋重型装备与港口机械制造及系统集成总承包商”，必将在“海上丝绸之路”的发展中获得重要的战略机遇，而其自身作为“特色房地产商”也必将在这场饕餮盛宴中获得长足的发展。

     模式二，以港口建设企业为依托，建立战略合作关系。此类企业在国内已经积累了大量港产城建设的相关经验，并在海外拓展时相互支持相互支撑，组团发展，共同抵御各种未知的风险。

     模式三，以海洋特别是海岛旅游为核心业务的企业将迎来较好的发展机遇。此类企业拥有较为成熟的发展模式，拥有较好的人才储备，将在国家引导下选择有较好投资前景的国家或地区进入，核心业务将以酒店、度假式公寓以及文化资源深入开发为主，极大的带动和提升当地的旅游资源的开发水平。

     总得来说，“海上丝绸之路”将为房地产企业在港产城一体化、文化旅游地产等相关方面带来重大机遇。但是由于开发企业的海外经验欠缺、国家实力仍稍显欠缺等因素，房地产企业的海外拓展之路还将有较为漫长的道路。

     机遇就在眼前，时刻关注国家战略的实施步骤，抓紧时间苦练内功、寻找战略合作伙伴，将是房地产企业抓住“海上丝绸之路”历史机遇的核心要素。