文/房地产培训师 王斌

    房地产是中国经济所有行业里，对人们生活影响最大的，中国的高楼价让工薪阶层负担越来越重，也透支了不少年轻人的梦想，房价自从1998年住房改革之后，就一路攀升，政府屡屡调控，但是最终总是屡屡空调，最近的一轮调控自2009年底开始历经了两年多的努力，终于现出了一些效果，但是随着稳增长措施的推出，楼市却又一次出现了反弹迹象。这或许也再次印证房价终究还是市场的产物，绝不是以行政手段就可以打压。特别是在中国文化中，人对家，家对房的依赖都特别强烈，而当人们感情色彩越浓厚，对房子这种商品的需求也就越发容易丧失理智。

2012年6月8日，中国央行三年来首次降息，之后不到一个月，央行再次推出降息举措，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点，贷款利率浮动下限提高到0.7倍，达到历史最低水平，尽管这次降息并没有调整个人住房贷款利率浮动区间，但是降息给房地产市场带来的间接利好似乎已经让楼市回暖从期待走向现实。楼市在降息等利好信号刺激下成交量急剧上升，大批观望的购房者跃跃欲试，开发商销售业绩大幅飙升，端午节前两天北京全市住宅网签总量为1115套，比去年同期增长了近3倍，广州楼市端午两天成交447套，成交量同比上涨24%。

26.3亿！北京新地王诞生！

    在央行宣布年内二度降息后不久，北京房地产市场同时出现天价地王和楼王，将调控标杆城市推向新的价格敏感区间。7月10日，经过46轮竞价和326轮回购面积的竞拍，备受瞩目的北京万柳地块最终以总价26.3亿元、溢价率40.9%花落中赫置地，扣除回购面积后，万柳地块可售商品房楼面地价目前约为4.29万元/平米，创北京新的楼面单价新高，由此摘下北京今年的“双料地王”。

    随着海淀万柳地块的“成功突围”，北京土地市场骤然“入夏”，北京土地市场迎来了久违的成交热潮。据北京市土地整理储备中心公告显示，此后的7月17日一天时间内，北京共成交土地5宗，成交总金额为37.2亿元。

    上海、广州等地也频现高价土地成交，南京更是一日推出41幅地块，创造年内新一轮土地出让高峰。7月11日，郑州诞生了新地王。2012.9号项目最终由国企郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌。折合楼板价约8300元/平方米，土地出让面积为37671.39平米，规划建筑面积为64041.36平米。

    7月18日国家统计局公布70个大中城市住宅销售价格数据，时隔8个月后，70个大中城市里，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量首次超过了环比下降的城市数量；6月份新建商品住宅价格环比上涨的城市个数比5月份增加了19个，是5月份的4倍。

    房地产独立培训师王斌认为，万柳地块的天价地王，引发了一波“蝴蝶效应”，一方面是财政收入吃紧等多种原因综合作用下地方政府卖地热情再度被点燃，另一方面开发商也一扫调控以来拿地的审慎果断出手，一时间土地市场呈现“供应集中、需求旺盛”的态势。

    首先，房地产事实上是无冕之王，它确实能够在一定程度上与宏观经济成正相关。房地产市场供销两旺的确能够拉动经济增长，同时其系统性风险也在急剧增加，特别是正值政治领域换届，如果地价持续暴涨，那么，将透支未来的消费力。一些地方“楼板价”已经超出了很多购房者的承受能力，形成一种地上悬河，对当地经济发展并不利。

    其次，就信贷政策而言，虽然货币政策逆转，但是，房地产信贷政策可能并不会有太大的松动。房地产毕竟是资金密集型产业，如果没有充分的信贷政策支持，实在不可想象我们的楼价会涨得如此之快。资产价格在快速增长中膨胀，并形成一种示范效应。

    最后，对于购房者而言，如今楼市不稳，他们很难瞄准真正的购房时机。在这样的现实中，大量的唱空做多派诞生了。可笑的是这些名义上唱空，实际上自己也在购房的人不在少数。在这样的背景下，购房者实际上很难选择方向。

    7月19日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》。要求各级主管部门要有清醒认识，坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹。国务院总理温家宝近日再次强调，要促进房价合理回归，决不能让房价反弹，功亏一篑。 7月24日，国务院派出8个督查组，对16个省市开展专项督查。7月31日，中共中央政治局召开会议提出：下半年坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。 

    8月30日，北京土地整理储备中心新添4宗土地，又一“商业地王”即将入市，西城区月坛南街地块，周边商业地产的平均售价高达6-7万元/平米，租金水平大约400元/平/月，该土地投标保证金高达6.8亿，该地块底价可能在27亿至45亿之间，底价楼面价在24500元/平米至40000元/平米之间。预计，其最终的成交楼面价超过30000元/平米，总价也将超过30亿，成为今年商业金融用地的“总价与单价双料地王”。

    房地产独立培训师王斌认为，本轮调控从开始到现在，一直存在中央对楼市调控坚决执行与地方政府对调控微调的博弈。虽然中央多次重申调控力度，但是地方政府的微调依然频繁出现，地方政府对楼市调控松绑意愿很强烈。出现中央严格执行与地方小动作不断的主要原因是，各地财政依赖的房地产土地出让、土地税费在调控后出现了重大问题，特别是在目前经济出现局部困难的情况下，减少有关房地产部分收入对地方政府来说压力非常大。

从目前土地出让的情况看，依然呈现明显的不均衡性，一些位置比较好的地块受到热捧，溢价及成交单价虽比较高，但相比2010年的地王出现的地板价高于在售项目价格的现象还有一定差距，土地市场“以价换量”尚未完全实现。我们认为，下半年土地市场将在限速中前行。预计今年年底集中推地、冲高土地出让金的情形很难出现。    

我们来看看昔日北京三大“地王”项目如今命运如何？

    东升乡“地王”：荒草长两年 如今被转卖

　　2010年3月15日，在与绿地集团等“房产大鳄”竞逐中，名不见经传的北京世博宏业房地产公司脱颖而出，以17.6亿元的价格经过58轮竞价夺得东升乡地块，这比底价6亿元超出11.6亿元，溢价193%。“将打造一个高端产品”的豪言犹在耳边，但随着政策和市场形势剧变，近两年里，这一昔日“地王”始终处于闲置状态，院子里长满荒草。

    保利地产发布公告称通过收购北京世博宏业房地产公司100%股权的方式，获取北京蓟门桥项目（即东升乡地块）。尽管保利地产“财大气粗”，但这个“地王”能否顺利入市仍是难题。保利地产独立董事张礼卿在表决中表示反对，理由是，“项目成本较高，盈利前景存在较大不确定性，建议公司在目前市场环境中慎重考虑”。

　　房地产独立培训师王斌认为将“地王”易手，往往是一种无奈结局。“地王”项目开发需求资金巨大，政策风险也大，开发商容易不堪重负。前有鲸吞了多个“地王”的顺驰公司在资金链绷紧之际将公司转手；后有曾夺得多个“地王”的绿城集团，被迫将旗下项目转手；再有上海证大宣布将旗下证大置业作价出售，这显示其持有近两年的上海外滩“地王”最终易主。

    大望京1号“地王”：被迫“缓开工” 遭遇“定价难”

    2010年3月15日上午，经过84轮现场竞价，远洋地产旗下的远豪置业以40.8亿元夺得大望京1号地，扣除教育、医疗用地等，该地块折合楼面价超过2.7万元/平方米，创下当时北京成交地块单价之最。尽管这一纪录在下午即被“东升乡地块”取代，但却点燃了北京楼市的疯狂情绪。但开发商的预期最终落空，随着本轮楼市调控措施出台，大望京1号地周边房价迅速回落。市场一度传出远洋地产欲退地，但随后又否认，并称将正常开工。但目前其开发进展十分缓慢，而且遭遇定价难。”当前大望京1号地周边房价仍在持续跌落，已接近拿地价格水平，这个“地王”想要脱手，已经越来越难。

    房地产独立培训师王斌表示，热衷当“地王”的开发商，不仅是高房价的主要推手，也是地方“土地财政”的支持者。在接连碰到调控的年头，其遭遇困境几乎是一种宿命。 

    亦庄“地王”：销售冷利润薄 犹如啃“鸡肋”

　　“亦庄地王”去年在64轮现场竞价后，由中信地产以52.4亿元的总价夺得，刷新北京总价“地王”的成交纪录。北京市房地产交易管理网显示，该项目在8月26日取得预售许可证，共推出318套房源，但截至11月30日，仅卖出89套。就其整体销售额而言，目前卖房收入与买地资金尚有较大差距。目前该项目销售均价仅有2.4万元/平方米，利润空间很小。更何况，目前北京该区域房价正明显下滑，这一“地王”项目势难独善其身。

    房地产独立培训师王斌表示，“地王”遭遇“生死劫”，不仅对开发商发出警示，也引发房地产市场健康发展的深层思考。房地产调控，已到了总结、反思、改进的时候了。应考虑改变调控目标，由抑制房价，转向追求供应平衡;由“头痛医头，脚痛医脚”，转向更具持续性、长期性、系统性的治疗方式。当前，不仅需要开发商和消费者理性对待房价，更需要政府在土地、税收、信贷、法律等方面加快配套改革，使楼市走上健康发展的轨道。

    一直以来我们都知道用行政手段调控房价总是权宜之计，它是在为保障房体系的建立和房地产市场制度性变革做铺垫，用时间换空间，高房价对于每一个人来说其实都是一种隐形税收，不管你从事的是什么样的工作，买没买房都需要承受，因为房价上涨而带来的生活成本的全面提高。这也许是一场从一开始就注定没有结果的战役。如果房子贵了就限购，车子多了就限行，我们或许短期内可以控制房价，但是长期来看绝没有改变住房需求与买房能力不平衡的本质。三年前因为投资驱动的惯性与改革的惰性，我们错过了解决房价问题的时机，今天的我们绝不应该再一次错过改革房地产政策的窗口。