房价是大家最关心的投资议题。中国房价大体有三种走势，第一种，房价腰斩了，但是地方上不许报道，压着；第二种，房价横盘不动，比如北京；第三种，抢房，比如南京。这是第一次我们经济学家不敢讲什么中国房地产市场走势如何，因为不同城市之间，甚至就是在大北京市场，北京城区，郊县，以及环京市场完全是不同的情况。而本文要探讨的一个大问题，就是地产投资的下一站，是选东京还是北京。

1下一站东京

现在我们回答这个问题，地产投资下一站，到底是东京，还是北京？

答案是，如果你在北京还没有房，还有资格买房，买一个吧。如果你已经有了，而且还富裕不少可以再投资，可以考虑在东京再买一个。

为什么？

第一，不只北京上海深圳房价这几年在涨，全世界大城市房价都在涨，而且都在快速上涨，有产阶级和无产阶级的差距在不断拉大。所以反过来，你不要以为我们一线城市房价高就有泡沫。香港最新的楼盘一平米30万港元，伦敦更夸张，我们一线城市房租大概掏空了年轻人半个多月的工资，伦敦大概是3/4到80%。结论是，房子完全可以更贵，而且更贵也有人买得起。

第二，炒房还得去超大型城市。宁要大城市一张床，不要小县城一间房，日本过去十年五年，房地产复苏的，从萧条走出来的，就一个，就是东京。

2大城市梦

全世界大城市房价都在上涨，北京上海深圳并没有多特殊。此外，从IMF对全球44个主要城市进行的跟踪研究中可以得出结论：第一，大城市房价都在稳定上涨，除了金融危机时候短暂回落了一点，14年以来都在大幅快速上涨；第二，大城市涨幅都比全国平均情况要大；第三，越是发达国家，经济越稳定，房价涨势越稳定，而发展中国家房价比较容易波动。

有钱的人越来越有钱的，以上海为例，财富不在前0.5%的人，房价已经不是你真正能讨论的话题了，反正讨论了半天，你只能承认，能买得起的人还能再多买几套，买不起的还是一套也买不起，而且跟着起步上车的门槛越来越高。我估计再过五年十年起码一线城市中心城区的白领就和香港老百姓一样平静了，因为大部分人和房子这个遥不可及的梦想没什么关系了。

3东京参考

日本房地产方面，据日本不动产经济研究所的统计显示，首都圈1都3县2017年度出售的新建住宅每户均价为5921万日元（约合人民币345.48万元）。较2016年度上涨6.9%。创下经济泡沫期1990年度（6214万日元，约合人民币362.57万元）以来的最高水平。时隔2年再次超过上年度的价格，连续5年突破5000万日元大关。

此外，最近日本厚生劳动省公布了一个大新闻！日本2017年新生人口数创历史新低：94万！这创下了日本1899年有统计数据以来的最低值！而今年日本死亡人数估算值为134.4万人，这意味着日本今年人口将自然减少40.3万人，这也是该指标首次超过40万！按照这个速度，2053年日本人口将跌破1亿，到2065年，日本人口将降至8808万。并且届时超过40%的人口都是老年人！

更有意思的数据是，日本国立社会保障与人口问题研究所的调查报告：日本18至34岁女性中，有39%没有性经验；日本18至34岁的男性中，有36%是“童子身”。调查报告还显示：18岁至34岁的女性中，有一半人没有男朋友；在35岁至39岁的年龄段中有26%的女性和28%的男性从未有过性经验。

因为很多人根据中国人口统计说中国房价会暴跌，一线城市地产不值得投资，那日本老龄化以后怎么样了呢？这20年日本社会真正的变化有三个，未来也非常有可能会在中国上演。

第一，整个社会可能会逐渐进入“低欲望社会”。也就是说在一个奋斗不再能改变命的社会里，本来应该作为奋斗主力的年轻人群，开始对周围的一切丧失兴趣。此时，无论物价如何降低，消费无法得到刺激、银行信贷利率一再调低、购房人数总数依然逐年下降，注意只是总数。

日本的年轻人对于买车、奢侈品之类的消费被嗤之以鼻；「宅」文化盛行，一日三餐因陋就简。虽然随着互联网与物联网时代的到来，新技术新产品层出不穷，但是，除了一部手机，其他商品再也调动不起年轻人购物的兴趣。

看不到年轻人买汽车，看不到年轻人买房子，LV包包没人碰，电视机销量大跌。年轻人数量逐年减少，消费市场更加趋于饱和和低迷。有没有车，有没有房，对于许多日本的年轻人来说，是毫无意义的话题。东京这么一大国际大都市，85%的年轻人结婚时租房子结婚，只有5%的年轻人买汽车，这种地域物质的低欲望，使得银座街头的奢侈品变得毫无价值。

低欲望社会，不只是反应在性问题上，也反映在社会的各个方面：譬如日本人没有炒房的欲望、没有炒股的欲望、没有结婚的欲望、没有购物的欲望，宅男宅女越来越多，谈恋爱觉得麻烦，上超市觉得多余，一部手机便框定了自己生活的所有。我们现在手机外卖这么火，各种宅文化大行其道，也是说明我们的00后开始进入这个阶段。

第二，低欲望的年轻人，在信息自由流通的社会，选择去大城市，选择宁可在大城市过得很辛苦，宁可被高房租剥削，也觉得比在小城市等死强。日本从2005年开始人口负增长时，小城市缺乏就业机会，大量年轻人涌入大城市，小城市房屋大量空置，而大城市一房难求。这个现象和中国也开始类似。大城市稍微放开人口政策，一夜之间哪怕你要求必须几年内买房，也会有几十万上百人来落户。

为什么？因为小地方更加垄断，更加贫富差距分化，说白了，你想被剥削都没有机会。所以说，低欲望社会，是资本主义国家到一定阶段的必然表现，因为资源和资本越来越掌握在少数人手里，这些人通过联姻、设置门槛都手段不断巩固自己地位，而大众能够得到的东西越来越少。于是，大家慢慢放弃奋斗，并对周围变得麻木不仁。唯一还有机会奋斗一把，或者喘口气的，大概就是超级大城市。

第三，年轻人普遍开始选择在大城市奋斗，选择宁可被高房租掏空，也要做自己觉得感兴趣的工作，甚至都不去考虑要不要生孩子，要不要男女朋友了，所以年轻人不再是什么物价、消费能刺激的。中国现在要感激50后60后这代人还热衷炒房，还有消费投资循环，房价再这么搞下去，有一天可能你会发现00后根本不在乎了。一个老板，一个公司，如果无聊，如果没前景，如果让员工觉得不爽，年轻人可能明天就撂挑子不干了。因为年轻人很清楚，不是被这个老板剥削，就是被哪个老板剥削，你一年发100万，他也买不起10平房子，他整个精神状态就不一样了。