（接上篇）

后市依然凶险，谁哭谁笑尚难断言

面对宏观经济下滑的严峻形势，中央确定了今年“稳增长”的宏观经济思路，具体到房地产，实施稳定房地产市场调控政策，实行定向宽松和差别化的调控思路，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策等。这样的调控政策思路被很多人解读为“以稳为主，差别对待，微调预调，有保有压”，于是地方纷纷寻求政策操作空间。今年以来，一些地方和部分商业银行不断试探政策底线，（房价）“见底”论、反弹论、“松绑”论、“回暖”论纷纷扰扰，市场走势迷雾重重。据不完全统计，从去年8月至今年6月底，全国共有30多个城市出台楼市新政，除芜湖、上海等少数几个城市被叫停外，有近30个城市的微调政策得以过关。上半年的市场回暖，谁能说没有地方暗中添柴加温的功劳。

7月3日，媒体竞相报道机构的数据，称百城住宅均价9个月来首次止跌，呈现微涨态势。与此同时，房地产业商务活动指数创19个月新高。于是就有专家预言未来房价再跌的可能性接近于零。更有地产大佬纷纷放言，说房价一年内将涨10%。

而7月6日央行年内二度降息也是一个月内两次降息，为楼市升温更添了一把“火”。连番密集降息无疑刺激了开发商躁动的神经，也强化了公众对楼市回暖的判断，使得调控成效和市场走势多了几分不确定性。为了化解社会的焦虑，国务院总理温家宝7月7日在江苏省常州调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。温总理还说，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。值得注意的是，二季度全国主要监测城市地价出现环比微升，6月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。

高层意识到楼市反弹的冲动和巨大张力，所以这次温总理在江苏的讲话使用了新的严厉措辞。“促进房价合理回归，我今天再一次强调这一点，这个目标，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑的局面。”如果说温总理这句话还只是重新强调此前的房价要“合理回归”的调控目标的话，“要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”，则是高层第一次明确提出。温总理还表示，“对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，要严肃查处。”这是首次明确提出要对包括购房者个人在内的三类市场主体违规行为进行严肃查处。应该说，温总理江苏讲话，给市场注入了一支清醒剂。

下一步的市场是听总理的，还是听总经理的？笔者在此不便妄断。因为近十年来，几乎所有预言楼市下跌的专家最后都遭到市场和“看涨”派的无情嘲弄。（不知这是专家的悲哀还是盼房人的悲哀）但我们如果冷静分析，不难看出，这一波市场回暖行情，从需求面来看，市场主力是那些压抑了大半年的刚需乘势释放；其次是因为担心政府提振宏观经济的需要而放松调控，让2009年房价反弹的一幕重演，一些改善性需求“恐慌性”入市。从政策和环境面来看，则主要是这样三方面因素促成的：一是宏观层面由于经济严重下滑，决策层出于“稳增长”的战略需要而实施差别化调控；二是今年以来几番的降准（准备金率）和降息，将开发商从悬崖边拉了回来；三是地方政府微调预调行为及银行的暗助。这一轮回暖潮假若持续下去，出现全国性的房价大幅反弹，调控政策势必将再度收紧。所以我认为，后市依然凶险，不容乐观。理由是：一，目前的市场表现和价格水平，离中央的调控目标还很远，中央已多次表明决不让调控半途而废的信心，所以下半年调控政策不会动摇。房企不应藐视政府的调控决心；二，开发商完全去化自去年下半年至春节期间积累的大量存量房“包袱”尚需时日，加之下半年起，近两年建设的保障房将较大规模入市，再添市场压力；三，这一轮刚需释放完后，在调控特别是限购、限价和限贷不放松的前提下，市场后续的主力需求乏力。因此，明智的开发商不应该对政策转向抱有幻想，对市场走势不要过于乐观，下半年仍应坚持以价换量的市场主策略，把加紧推货，加速去库存、争取多回款作为首要任务。认清形势，把准大势，顺势而为而不妄为，才是生存王道。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2012年第7期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com